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配资做期货_蓝光嘉宝服务冲刺港交所 规模扩张与增值服务背后的资本故事

2019-10-09 23:16:54

  观点地产网 2018年开始,物业服务公司资本化的节奏加快,各家房企纷纷分拆旗下物业公司独立上市,或者从新三板退市,转战流动性更好、融资能力更强的港交所主板市场。

  蓝光发展旗下物业服务公司四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司,也是其中一员。

  10月8日,蓝光嘉宝在港交所进行首次公开招股,发行42,916,200股股份,以每股30.60港元至39.00港元招股。假设股票配资网站其发售价定为每股39.00港元,则将募集最多15.592亿港元。

  资料显示,2018年7月,蓝光嘉宝从新三板摘牌,随后仅经过4个多月筹备,便马不停蹄地奔向了港交所。

  短短一年多的光景,蓝光嘉宝即将完成从新三板到港交所的完美转身。

  资本市场青睐怎样的公司?

  2014年之前,物业服务行业作为房地产行业的细分股票配资怎么加入市场,资本市场并没有给予太多关注。直至2014年6月,彩生活首次叩开了香港资本市场的大门。

  资本的推动下,物业行业的发展也进入了高速时期。不过,物业公司受到更广泛关注的时间是从2018年开始,雅生活、碧桂园服务、新城悦、佳兆业物业、永升生活服务等,都在这年登陆港交所。仅2018年上市的物业服务公司,数量便已超过2014年至2017年的总和。

  据观点地产新媒体不完全统计,截至2018年底,港股多家已经上市的物业公司中,市盈率区间从13.8倍至39.8倍。据兴业证券预测,其中7家已经在港股上市的典型物企2019年的市盈率区间将在11.1倍至26.6倍,跨度区间依然较大。

  可以看到的是,不管是2018年资本市场对企业的估值,或是机构对于2019年估值数据的预测,能获得较高估值的物业企业多拥有以下两类特征:

  一方面,因为物业服务行业属于房地产附属行业,规模效应同样适用。在估值较高的物业企业中,在管面积、储备面积以及储备面积增速等规模指标远高于行业平均水平。

  另一方面,能让物业服务行业产生溢价的是物业公司建立的物业服务体系,包括智能化平台、产品服务平台等。

  虽然资本市场对于物业服务公司的估值维度还有很多方面,但仅就目前而言,在手及潜在的物业服务合同较多,或是服务溢价能力较强的企业,受到关注更多。

  在这种背景下,物业服务企业主动跑马圈地,扩大自身规模,助推行业集中度加速提升的同时,开始不断寻找基础物业服务之外,以增值业务为主的新盈利增长点。

  实际上,2018年至2019年9月,内地共有8家物业服务企业成功在香港上市,首次发行(及介绍发行后配售)共募集资金超86亿港元。而从它们的资金用途上看,超过六成的资金被用作通过收并购扩大现有业务规模,近两成的资金用途为智能平台及APP应用开发,即增值服务。

  蓝光嘉宝服务的资本故事

  物业服务公司因为负债水平低、盈利能力强等特点,受到资本市场的青睐。但需要注意的是,随着越来越多物业公司上市,供资本市场选择的标的增多,在激烈竞争环境下,如何持续获得关注,是物业服务公司新一轮思考的问题。

  那么,蓝光嘉宝服务为什么会成为资本市场青睐的下一个对象呢?

  资料显示,蓝光嘉宝服务于2000年在成都成立,主要为住宅物业、购物中心、办公楼宇、产业园区、酒店等业态项目提供专业的物业管理服务、咨询服务及社区增值服务。

  截至2019年6月30日,蓝光嘉宝服务业务版图已经扩展至国内69个城市,拥有436个在管项目和48个已签约管理但未交付的项目,在管建筑面积从2016年的2418.4万平方米增长到截止2019年6月30日的6331万平方米。

  值得注意的是,2016年至2018年期间,蓝光嘉宝服务管理面积年复合增长率达58.2%,相比之下,物业服务百强企业在管建筑面积的平均复合年增长率仅为16.7%。

  一方面,蓝光嘉宝服务得益于母公司蓝光发展销售业绩的持续增长,从2016年实现销售面积282万平方米持续增长至2018年实现销售面积802万平方米,带来可观的储备面积。另一方面,蓝光嘉宝服务通过项目全委托、收购并购、轻资产联盟等方式积极开拓市场。截至2019年上半年,蓝光嘉宝服务来自第三方物业开发商的在管建筑面积占比达57.1%。

  与此同时,蓝光嘉宝服务亦将过于集中单一区域布局的风险淡化。2016年至2018年及2019年半年度,其在四川省的在管物业分别占公司在管物业总建筑面积的76.0%、54.7%、55.0%和54.0%。该区域所得收入占比也有所降低,从2016年占公司总收入的82.4%,逐步降至2019年半年度的59.8%。

  规模增长的红利,也反映在营收等财务数据上面。2018年,蓝光嘉宝服务实现营收14.64亿元,同比增长58.6%,净利润2.97亿元,同比增长59.7%,这一数据在2019年度依然保持着高速增长。

  其中,蓝光嘉宝服务2019年半年度实现配资公司招18岁营收9.33亿元、净利润1.87亿元,同比分别增长58.8%及108%。

  毛利率方面,2016年至2018年及2019年半年度,蓝光嘉宝服务分别实现综合毛利率32.4%、36.4%、33.2%和33.9%。兴业证券报告显示,2018年,物业管理板块平均毛利率在18%-38%之间,蓝光嘉宝服务的毛利率水平无疑处于行业中上位置。

  保持高水平的原因,与毛利率较高的增值业务的带动有关系。2016年至2018年及2019年半年度,在社区增值服务板块,蓝光嘉宝服务实现营收1.27亿元、1.82亿元、3.33亿元及1.93亿元,分别约占同期总营收的19.3%、19.7%、22.8%及20.7%。

  2018年,蓝光嘉宝服务物业管理服务、咨询服务、社区增值服务分别收入9.0亿元、2.3亿元、3.3亿元,同比增长55.4%、42.6%、83.1%。可以看到,社区增值服务的收入增幅为3条业务线之首。

  大力拓展社区增值服务业务是物业服务企业增加收入的重要方向,比较典型的是,物业服务企业通过社区APP开展O2O业务,通过线上+线下的方式强化对业主非标准化需求的响应。

  在这方面,蓝光嘉宝服务走在很多同行的前面。2015年,其就已开发应用“嘉宝生活家”,通过整合线上+线下资源来提高服务质量、服务体验感。截至2019年6月30日,“嘉宝生活家”吸引注册用户总数超71.4万人,覆盖蓝光嘉宝服务在管的400多个项目,仅2019上半年,交易额达约335.5百万元。

  值得一提的是,“物业服务+科技”对于蓝光嘉宝服务的降本增效也有明显效果。招股书中关于蓝光嘉宝服务五大竞争优势中也明确提到,具备先进信息技术的标准化运营以实现成本效益、扩展及盈利。

  此外,蓝光嘉宝服务在2018年迎来全新的生活家服务体系3.0,以“物业服务O2O生态圈”、“社区生活服务O2O生态圈”和“生活家云平台”三位一体,将线下物业服务通过互联网聚焦到线上,改变了服务场景,扩大了社区生活边界,而且更丰富了房地产产业链。

  总体而言,蓝光嘉宝服务通过母公司及第三方,横向整合、深度挖掘客户资源,快速扩大管理规模,同时规避了区域过于集中的风险。

  在此过程中,蓝光嘉宝服务不断拓展业务模式、提升服务品质,一方面提高服务溢价能力,另一方面,通过“物业服务+科技”,实现成本下降,从而保证维持较高的毛利率水平。

  对于蓝光嘉宝服务而言,领先的规模优势和行业地位是受到资本市场关注的重要原因。并且,通过与科技、互联网的持续深度融合,也将支持蓝光嘉宝服务持续获得投资者青睐,保持较高的估值。

  可以预见,蓝光嘉宝服务将借助资本的力量,在物业服务行业里加速奔跑。